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转摘《嘉兴日报》

嘉兴商业进入造城时代？

我们还沉浸于江南摩尔的一站式体验消费、梅湾街的古色古香商业氛围、江南大厦的“老店新气象”……不经意间，发现身处的这座城市俨然进入了一个商业造城时代——国际中港城、旭辉广场低调推进，颐高数码港、万达广场悄然落户运河新区，而规划中的世茂地产嘉兴项目、南湖新区商贸中心项目，无不以规模庞大著称。

于这座城市而言，这是一次商业造城运动，亦是一个城市商业模式的革命；而对开发商来说，这是一场眼前利益和长远业绩的战略布局，更是一次商业智慧与地产风险的博弈与较量……

商业造城运动

作为一个嗅觉灵敏的商人，颐高集团董事长翁南道觊觎嘉兴已许久。

9月26日的嘉兴颐高数码港奠基仪式上，翁南道一句“项目从签约到奠基，时间不到一个月，充分展现了‘嘉兴速度’”，这真实显现了商业资本向嘉兴集聚的急迫——前些年，翁南道在嘉兴苦于找不到块“好地”，在其眼里，“好地”的标准决不仅仅是位置及其他，它更需要的是项目得以充分发展的空间和环境；而现在，定位为嘉兴商务中心的运河新区“喷薄而出”，很显然，翁南道的商业资本有了一块很好的栖息地。

商业资本与运河新区的对接效应正被急剧放大。嘉兴经济开发区党工委书记、管委会主任吴云达称，嘉兴颐高数码港将成为我市营业面积最大、结构最合理、产品最丰富、配套最齐全的数码专业mall；同时，嘉兴经济开发区还将开辟颐高创意产业园区，建设以“科技产业孵化、it新经济发展、3c新商业连锁”为核心的现代商业联合体。有市场人士由此评论，其实，这是一次典型的商业造城运动。而如此的商业造城模式，一直在持续。就在嘉兴颐高数码港奠基的当日，运河新区同时迎来了嘉兴万达广场的悄然落户，虽然投资方——大连万达集团股份有限公司对于项目详规和具体商业操作三缄其口，但已公开的资料着实让人惊叹为“大手笔”——该广场总投资40亿元，规划兴建大型购物中心、五星级酒店、文化娱乐广场、5a级写字楼以及室内商业街，是集购物、娱乐、休闲于一体的大型城市建筑综合体。

同样，在南湖新区，浙江中成实业有限公司董事长董利华将其国际中港城项目，谋划为在错位经营中做“田野”里的最高和最大。在略显拥挤的嘉兴商业地图上，董利华为国际中港城标出的不仅是商场、超市、休闲娱乐场，还有看似与商业无关的地质博物馆、节能环保商贸城以及奥特莱斯精品商业广场等。

而在中心城市区域，还有一地标建筑——旭辉广场低调建设。公开资料显示，该项目将全力打造为航母级休闲娱乐购物广场，成为嘉兴人家门口的shoppingmall；项目整体建筑最高100米，共31层，预计2009年建成。

……

五年发展规划

江南摩尔、国际中港城、旭辉广场、万达广场、颐高数码港……如雨后春笋般拔地而起，一轮又一轮的商业造城运动，让嘉兴商业顿时变得“拥挤不堪”，以致于有网文竟发出“明天，谁来为嘉兴商业地产埋单”的惊叹；然而，细究这一切的背后，其实是有章法可循的……

这缘于一份《嘉兴市商业网点发展规划》（2005年～2010年）。该规划显示：在购物中心业态上，依照嘉兴市区总体情况，规划期内拟新建三座购物中心，规划总面积15万～20万平方米。在现有市级商业中心中的“口”字型核心区块，新建包含百货店在内的大型购物中心一处，面积在8万～10万平方米，使之成为嘉兴市本级的标志性零售商业建筑。南湖、秀洲两个副中心分别建一处面积在3万～5万平方米的购物中心。在百货店业态上，从嘉兴市情况看，规划期内在市级商业中心区内适度发展1～2处百货店，发展重点放在经营结构调整和实现特色经营上。

南湖和秀洲两个商业副中心，各新建1～2处百货店（总面积10000～16000平方米），其中一处百货店作为购物中心内的主力业态。在仓储式商场业态上，按照南湖、秀洲两区的实际情况，规划期内在南湖和秀洲两区居民相对集中的居住区的城乡接合处或交通干道边，各建1处仓储式商场（总面积24000～30000平方米）……

市经贸委市场处处长陈福棣如此理解这份五年发展规划——以建国路、勤俭路、中山路为代表的传统商圈由于地理位置好，配套设施齐全，是嘉兴商业最具吸引力的地方，特别是以梅湾街、中基路、芦席汇为代表的13个古街区，历史上就是嘉兴商业繁荣的地方。这些古街区既有商业文化积淀，又有历史人文积淀，在这些地方打造有竞争力的核心商圈，不仅对嘉兴本土消费者，于外地游客也同样有吸引力。

而比之于以古街区为代表的传统商圈，以江南摩尔、国际中港城、旭辉广场、万达广场、颐高数码港等为代表的现代商业业态则是嘉兴全力打造浙北商业中心的利器。事实如此显现——相对于传统商圈，2006年金秋，江南摩尔一亮相，就得到了包括天虹百货、wal-mart、苏宁电器、屈臣氏、肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰、两岸咖啡、dq、博库书城等的拥趸，旋即成为秀洲区最具人气和吸引力的商业中心。

“经过近几年的发展，嘉兴业已形成了具本地特色的商业布局。”很显然，在陈福棣眼里，目前发生的一切，正是这份五年发展规划的充分实施。“古街区有文化特色，mall有现代特色。”陈福棣称，从目前情况看，无论是传统街区，还是现代业态，嘉兴发展均趋于成熟，并且商业业态也越来越丰富，业态分布更为和谐。

商业模式革命

但作为二三线城市的嘉兴，一个事实不容人忽视：无论是经济发展水平，还是消费者的购买能力都无法与临近的沪杭相比，而沪杭传统的购物优势与名声，又让嘉兴有限的购买力外流。

如此多的大规模现代商业综合业态涌入，于这座城市而言，这是一次商业造城运动，亦是一个城市商业模式的革命；而对开发商来说，这是一场眼前利益和长远业绩的战略布局，更是一次商业智慧与地产风险的博弈与较量……

“输入的不单是项目，更多的是商业理念。”在翁南道眼里，市场正在酝酿和呼唤更加有规模、有品位、有秩序、有力量的现代商业业态及其格局，这是一个新型特色商圈诞生和崛起的持续动力。

不得不提“商圈为王”。这其中包括三个基点——城市话题：推广一个项目，基点和重心无疑是该项目现代特色商圈的概念，而不单拘谨于一个单一的项目上；政府导向：与政府充分合作，让该项目成为一个与政治、社会、商业、消费相关的新闻话题；商界联盟：和部分主力业态的商家建立对话机制，让该项目的商业规划、业态定位、招商政策以及专业化运作、后续管理等一系列题材引起广泛反响。

另外，还得提“招商为王”。无疑，业态规划是一个商业项目运营成功的重要手段，也是各业态品牌商家最为看重的投资自营或租赁进驻的重要考量依据。有一份充分合理的业态规划，方可让目标商家分类扎堆聚集。

而这一切，于嘉兴商业而言，无疑将是一次更为深层次的革命。正是因为有了这一切，坐嘉善、平湖和海盐三地交通要塞之地，董利华与国际中港城的眼光不仅瞄准了市本级消费者，同时盯牢了来自于周边县(市)时尚、有活力、追求品位生活的年轻“有车一族”……

 

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